地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的盡頭，是販賣(mài)焦慮。

優(yōu)質(zhì)教育、資產(chǎn)裂變、階層躍遷……

沒(méi)有什么煩惱是一套房解決不了的。如果有，那就多買(mǎi)幾套。

從孩子進(jìn)入幼兒園的那天起，家長(zhǎng)都無(wú)法擺脫教育的焦慮：

以前只想讓他快樂(lè)長(zhǎng)大，現(xiàn)在盼他努力清華北大。

1.

學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)的本質(zhì)就是擊鼓傳花，嫖得學(xué)位，立馬轉(zhuǎn)手。

過(guò)去風(fēng)光無(wú)兩的天價(jià)老破小，受全款的制約，又被教改政策頻頻吹風(fēng)，不再是置業(yè)的完美選擇。

反倒是沒(méi)有高溢價(jià)的中等學(xué)區(qū)，成為越來(lái)越多人買(mǎi)房的折中方案。

東區(qū)的優(yōu)勢(shì)就開(kāi)始凸顯，他沒(méi)有行政資源的原始積累，缺少教育的長(zhǎng)期沉淀，甚至被金水中原家長(zhǎng)直接pass。

但他憑借鈔能力，重金引入師資力量，成立教育集團(tuán)，有了東外、聚源路、康平等熱門(mén)學(xué)校，以及清華附中、春華、文苑等后起之秀。

關(guān)鍵的是，當(dāng)買(mǎi)家對(duì)房地產(chǎn)的信心不斷被現(xiàn)實(shí)捶打，東區(qū)成了鄭州樓市最后的希望，如果不買(mǎi)北龍湖，那就只看高鐵站。

以商都路、東風(fēng)南路、康寧街、農(nóng)業(yè)南路的圍合區(qū)域，早已是東區(qū)二手交易最火板塊。

推動(dòng)交易的動(dòng)力源正是崛起的雙學(xué)區(qū)，康平小學(xué)+96中。

論實(shí)力，沒(méi)有東外強(qiáng)，比資歷，輸給聚源路。

但東外劃片的除了3w的阿卡迪亞和泊郡，就是CBD商務(wù)內(nèi)環(huán)商住混雜小區(qū)，聚源路劃片內(nèi)多數(shù)小區(qū)對(duì)口86中，黃河南路以東只有永威東棠、盛世年華等讀96，不是貴就是破。

再來(lái)看這個(gè)板塊：

3號(hào)線(xiàn)、東風(fēng)南路、低總價(jià)、西廣場(chǎng)、穩(wěn)定雙學(xué)區(qū)，只要2w+

老父親終于流下了欣慰的淚水，就他了！

而可以同時(shí)享受雙學(xué)區(qū)的，有且只有4個(gè)小區(qū)。

1.東瑞園

報(bào)業(yè)集團(tuán)的福利房，09年交房，開(kāi)發(fā)商是報(bào)業(yè)旗下的瑞奇房產(chǎn)，物業(yè)用的也是內(nèi)部體系的大河物業(yè)，和緯一路的瑞園師出同門(mén)。

小區(qū)與96中一墻之隔，內(nèi)部設(shè)有報(bào)業(yè)東瑞幼兒園，最小面積為107平兩房，280平復(fù)式封頂，均價(jià)1.9w。

樸實(shí)無(wú)華的外立面、停放無(wú)序的地面車(chē)輛，都在時(shí)刻提醒你，這就是個(gè)家屬院。

上車(chē)門(mén)檻是107平南向兩房，在過(guò)去是舒適，在如今是雞肋。

沒(méi)有小戶(hù)型產(chǎn)品，又缺少改善的氣質(zhì)，導(dǎo)致小區(qū)成交量一般。

2.旭日龍園

省人大的團(tuán)購(gòu)房，2015年交房，總共6棟樓1257戶(hù)，地塊被歐凱龍和公安單位分割，內(nèi)部空間比較局促，門(mén)口保安是物業(yè)僅剩的存在感。

雖然是單位團(tuán)購(gòu)，可他也是東區(qū)的著名問(wèn)題樓盤(pán)，由于開(kāi)發(fā)商違規(guī)私自加蓋樓層、欠繳土地出讓金，導(dǎo)致多年來(lái)暖氣驗(yàn)收不過(guò)關(guān)、無(wú)法下房本。

最近兩年在人大的親切關(guān)懷下，團(tuán)購(gòu)房率先拿證，商品房也陸續(xù)開(kāi)始辦理。

小區(qū)出行非常便捷，樓下就是3號(hào)線(xiàn)地鐵，但因?yàn)榫幼…h(huán)境差、物業(yè)不作為、歷史遺留問(wèn)題多，成交價(jià)只有1.4w。

東區(qū)學(xué)區(qū)房竟然賣(mài)出了南四環(huán)的單價(jià)，可這依然不建議購(gòu)買(mǎi)，如果你覺(jué)得是撿漏，那一定是沒(méi)實(shí)地看房。

3.奧蘭花園

省交通廳定向開(kāi)發(fā)小區(qū)，共有18棟樓，綠化率高達(dá)46%，ArtDeco外立面，聘用綠城物業(yè)。

這是高速地產(chǎn)市場(chǎng)化操盤(pán)的第一個(gè)項(xiàng)目，內(nèi)部的很多設(shè)計(jì)秒殺同期產(chǎn)品，地面整體抬高、下沉廣場(chǎng)、石材地面、國(guó)標(biāo)泳池，樓間距開(kāi)闊，很多業(yè)主因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)長(zhǎng)期于此居住，住戶(hù)以交通廳單位為主，相對(duì)純粹。

戶(hù)型種類(lèi)繁多，從42平的筒子樓、到190的大平層、245平的復(fù)式。兩室的戶(hù)型就有13種，而從89的小三室到140的四房之間戶(hù)型斷檔，沒(méi)有任何產(chǎn)品，這就導(dǎo)致正商的三房格外搶手。

奧蘭的單價(jià)隨著戶(hù)型的增大不斷拉升，一室最低只要1.7w，四房3w。

當(dāng)然，受海馬和華潤(rùn)的新房沖擊，奧蘭大戶(hù)型已經(jīng)沒(méi)有往日的囂張。

4.正商?hào)|方港灣

十年前的正商不僅醉心于QQ鉆的研究，還熱衷于在航海路打造港灣。

東方港灣的開(kāi)發(fā)堪稱(chēng)正商的得意之作，福祿街的茶館也曾被用來(lái)做張老板的私人商務(wù)接待。

同時(shí)，正商也是劃片的四個(gè)小區(qū)里唯一的純粹商品房，靠著小面積、2.1w均價(jià)，常年霸居?xùn)|區(qū)二手房銷(xiāo)量第一名。

雖然正商物業(yè)經(jīng)常被行業(yè)吐槽，但在東方港灣的維護(hù)保養(yǎng)上還是得到不少業(yè)主的認(rèn)可。

被買(mǎi)入最多的是一個(gè)是32平的標(biāo)間，另外就是把陽(yáng)臺(tái)改成次臥的88平三房。

畢竟上車(chē)門(mén)檻只有80w，又是租售不愁的小面積。

2.

最近兩年新房不斷爆雷，除了國(guó)央企，似乎沒(méi)有任何值得托付的開(kāi)發(fā)商。

買(mǎi)家無(wú)奈轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房，但又對(duì)房齡極其敏感，因?yàn)榉魁g老就意味著：戶(hù)型落后、綠化衰敗、物業(yè)懶散、裝修過(guò)時(shí)。

老東區(qū)已經(jīng)完全進(jìn)入存量市場(chǎng)，西廣場(chǎng)的房齡普遍在10年以上，學(xué)區(qū)房的高流通性屬性，更加速了小區(qū)的磨損。

以東方港灣為例，業(yè)主平均持有周期一般在2-7年。

有附近家長(zhǎng)為了順利入讀96中，又不想浪費(fèi)房票貸票。以80w全款買(mǎi)入32平一室，待孩子順利上學(xué)、契稅滿(mǎn)二立即掛牌出售。

正商一室月租2000，兩年租金收入48000，考慮到空租期，以40000為準(zhǔn)，買(mǎi)入時(shí)中介費(fèi)契稅個(gè)稅等摩擦成本按4%計(jì)算是32000，收益覆蓋成本，損失80w的機(jī)會(huì)成本，換來(lái)上學(xué)名額。

真是鐵打的正商，流水的業(yè)主。

雖然東方港灣一直是銷(xiāo)冠，但我身邊的很多朋友，對(duì)他和奧蘭最大的擔(dān)心就是7年后能否再次順利賣(mài)出，畢竟難擋歲月的摧殘。

其實(shí)只要就業(yè)中心短期內(nèi)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，東區(qū)對(duì)房齡的包容性就會(huì)一直遠(yuǎn)大于其他區(qū)域，在存量交易的廝殺中，品牌和學(xué)區(qū)將是最強(qiáng)的武器。

而時(shí)間的推進(jìn)，把次新的定義從5年延長(zhǎng)到10年，直至15年。

3.

鄭州在校小學(xué)生人數(shù)全國(guó)前5，內(nèi)卷是日常。

教育的矛盾會(huì)被逐漸緩解，可教育的供需失衡仍在加劇。

未來(lái)優(yōu)質(zhì)學(xué)校的招生，房住戶(hù)一致將是最基本要求，滿(mǎn)足落戶(hù)年限、提高家訪(fǎng)力度會(huì)是篩選生源的第一道門(mén)檻。

今年的康平小學(xué)家訪(fǎng)被刷已然是這股趨勢(shì)的前兆。

沒(méi)有人能預(yù)測(cè)未來(lái)，這才有了短線(xiàn)操作學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，他們沒(méi)有什么錯(cuò)，不過(guò)是想讀個(gè)好學(xué)校而已。